Bra-i – Internt bruksareal, BRA-e og BRA-b forklart

Fra og med 1. januar 2024 trådte en ny standardisert måte å beregne boligareal på i Norge. Den nye standarden NS 3940:2023 erstatter de gamle begrepene P-rom og S-rom med tre nye kategorier: BRA-i, BRA-e og BRA-b. For alle som kjøper, selger eller vurderer boliger, er det viktig å forstå hva disse begrepene betyr og hvordan de påvirker verdsettelsen av en eiendom.

En presis arealoppmåling er avgjørende både for prisberegning og for å unngå tvister ved bolighandel. Mens P-rom tidligere ga en indikasjon på primære oppholdsrom, gir de nye begrepene et mer nyansert bilde av boligens faktiske bruksareal. Denne guiden forklarer de ulike arealbegrepene i detalj.

Hva er BRA-i?

BRA-i står for internt bruksareal og utgjør selve kjernen i boligens målbare areal. Dette omfatter alle rom innenfor boenhetens omsluttende vegger, inkludert stue, soverom, kjøkken, bad, ganger, innervegger, piper, sjakter og innvendige boder.

Krav til måling av BRA-i

For at et areal skal kunne regnes som BRA-i, må det oppfylle spesifikke krav til takhøyde og bredde. Arealet krever minimum 1,9 meter takhøyde og minst 0,6 meters bredde. For rom med skråtak gjelder det egne regler der deler av rommet kan inkluderes dersom høyden er tilstrekkelig.

Selvstendige boenheter innenfor hovedenheten, som for eksempel sokkelleiligheter med egen inngang, regnes også som BRA-i så lenge de ligger innenfor omsluttende vegger.

Hva inngår i BRA-i?

• Alle rom beregnet på daglig opphold (stue, soverom, kjøkken)
• Bad og andre sanitærrom
• Ganger og trapper innvendig
• Innervegger, piper og sjakter
• Innvendige boder
• Selvstendige boenheter innenfor hovedenheten

Oversikt over arealbegrepene

Hva er BRA-e?

BRA-e står for eksternt bruksareal og omfatter areal utenfor boenheten som likevel har eksklusiv bruksrett for beboeren. Dette kan være boder, garasjer eller andre rom som fysisk ligger atskilt fra hovedboenheten.

I motsetning til BRA-i, som er sentralt for boligens verdi, vektes BRA-e lavere ved verdivurdering. Takstbransjen oppgir arealet separat i salgsoppgaver for å gi kjøper et fullstendig bilde av eiendommens totale bruksareal.

Garasje og BRA-e

En lukket garasje med vegger og dører regnes som BRA-e. Dette gjelder både frittstående garasjer og garasjer som er bygd sammen med boligen. En carport derimot, som har tak men åpne sider, regnes ikke som BRA i det hele tatt, men som uteareal.

For eksempel vil en kjellerbod på 5 kvadratmeter pluss en garasje på 15 kvadratmeter til sammen utgjøre 20 kvadratmeter BRA-e. Dette arealet gir bruksverdi, men bidrar med lavere verdi per kvadratmeter enn BRA-i.

Hva er BRA-b?

BRA-b dekker permanent innglasset balkong, veranda eller altan som er tilknyttet boenheten. For at et slikt areal skal kunne regnes som BRA-b, må det ha måleverdig gulvareal. Veggarealet mellom balkongen og annet bruksareal legges også til her.

En åpen balkong regnes derimot ikke som BRA i det hele tatt. Dette er et viktig skille som ofte forårsaker forvirring ved boligsalg. TBA (terrasse- og balkongareal) brukes for å markere åpne arealer som ikke inngår i BRA-beregningen.

BRA-b versus TBA

BRA-b og TBA skiller seg fra hverandre ved at BRA-b er måleverdig og inngår i BRA-totalen, mens TBA representerer åpne arealer uten måleverdig gulv som del av BRA-beregningen. Et takutstikk eller uteareal under overbygg regnes heller ikke som BRA med mindre det er lukket og måleverdig.

Forskjellen mellom BRA-i, BRA-e og BRA-b

Den grunnleggende forskjellen mellom de tre arealbegrepene ligger i beliggenhet og tilgjengelighet. BRA-i er arealet inne i boligen med høyest verdi per kvadratmeter. BRA-e er adskilte arealer utenfor hovedenheten med lavere verdi, mens BRA-b representerer innglassede balkonger som faller mellom de to andre kategoriene.

BRA beregnes som BRA = BRA-i + BRA-e + BRA-b, og måles etter NS 3940 innenfor innside av yttervegger. Alle kilder bekrefter at måling skal følge denne standarden strengt for å sikre nøyaktighet i salgsoppgaver og verdivurderinger.

BRA-s i prosjektsalg

BRA-s, eller salgbart bruksareal for prosjektsalg, tilsvarer BRA-i og brukes i forbindelse med nye boligprosjekter. Dette begrepet sikrer at kjøpere av nye boliger får et klart bilde av hva som faktisk inngår i boligen.

Standarden NS 3940:2023 gjelder for oppmåling i boligsalg, byggesøknader etter TEK17 § 5-4 og verdivurdering i takstbransjen fra 2024. De nye reglene sikrer en tydeligere oppgivelse for å unngå misforståelser mellom selger og kjøper.

Utviklingen av arealbegrepene

Overgangen fra P-rom og S-rom til BRA-begrepene representerer en grundig revisjon av hvordan boligareal måles og rapporteres i Norge. Her er de viktigste milepælene i denne utviklingen.

1. Før 2024: P-rom (primærrom) og S-rom (sekundærrom) var de gjeldende begrepene for boligareal i Norge.
2. 2024: NS 3940:2023 trådte i kraft 1. januar, og nye arealbegreper ble introdusert for boligsalg og takst.
3. 2024-2025: Full implementering i takstbransjen, med krav om oppmåling etter den nye standarden.

BRA-s ble introdusert som salgbart bruksareal for prosjektsalg og tilsvarer BRA-i. Takstbransjen har tatt i bruk den nye standarden for alle verdivurderinger, noe som sikrer mer ensartet praksis landet over.

Hva er fastslått og hva gjenstår

Flere aspekter ved de nye arealbegrepene er godt etablert og dokumentert gjennom NS 3940:2023. Samtidig finnes det områder der praksis fortsatt kan variere.

Bakgrunn for endringen

Behovet for nye arealbegreper oppsto delvis på grunn av inkonsistent praksis med de gamle P-rom- og S-rom-definisjonene. Den nye standarden NS 3940:2023 ble utarbeidet for å skape større klarhet og presisjon i hvordan boligareal måles og rapporteres.

For boligkjøpere betyr endringen at man må være ekstra oppmerksom ved sammenligning av boliger. En eldre salgsannonse kan oppgje P-rom, mens en nyere vil oppgi BRA-i, BRA-e og BRA-b separat. Dette krever at kjøpere setter seg inn i de nye begrepene for å kunne sammenligne eiendommer på like premisser.

Kilder og referanser

De sentrale kildene for de nye arealbegrepene inkluderer Standard Norge med NS 3940:2023, samt ulike bransjeorganisasjoner som har tilpasset sine retningslinjer til den nye standarden.

NS 3940:2023 definerer nye begreper som BRA-i, BRA-e, BRA-b, TBA, GUA, ALH og BRA-s. Standarden gjelder for oppmåling i boligsalg, byggesøknader og verdivurdering i takstbransjen fra 2024.

– Standard Norge, NS 3940:2023

I tillegg til den offisielle standarden har flere eiendomsmeglerkjeder og takstbransjen publisert veiledere som forklarer de nye begrepene i praktisk sammenheng. Disse kildene gir konkrete eksempler på hvordan målingene skal utføres i ulike situasjoner.

Oppsummering

BRA-i, BRA-e og BRA-b representerer en ny og mer presis måte å kategorisere boligareal på i Norge. BRA-i utgjør selve kjernen i boligens målbare areal med høyest verdi per kvadratmeter, mens BRA-e dekker eksternt areal som boder og garasjer med lavere verdi. BRA-b omfatter innglassede balkonger som faller mellom disse kategoriene.

For alle som er involvert i bolighandel, enten som kjøper, selger eller rådgiver, er det viktig å forstå disse begrepene grundig. En korrekt arealoppmåling påvirker både prisberegning og verdivurdering, og den nye standarden sikrer mer ensartet praksis i bransjen.

Ved usikkerhet anbefales det å benytte en autorisert takstmann som følger NS 3940:2023 for oppmåling. XL-BYGG og andre faghandlere kan gi ytterligere veiledning om arealbegreper i forbindelse med planlegging av boligendringer eller tilbygg.